Las viviendas de nueva construcción repuntan este 2026 en Ferrol

La ciudad naval despidió el pasado mes de septiembre con un total de 101 licencias de obra mayor tramitadas desde comienzos de año, lo que supone una caída del 9,8% respecto a las 112 registradas en el mismo período del año anterior. Así lo muestran los últimos datos de la Concellería de Urbanismo, que sitúan al presente ejercicio como el segundo peor desde 2023 –entre enero y septiembre de este último año se registraron 81 expedientes, mientras que en 2024 fueron 108–.

No obstante, pese a que los datos “en bruto” constatan una notable caída en los procedimientos en términos generales, el análisis de los usos de estas licencias muestran que el principal descenso se ha dado en aquellas intervenciones no residenciales –acondicionamiento de locales, demoliciones, etcétera–. Y es que, del mencionado total, 52 de estos permisos son relativos a actuaciones en viviendas, tan solo uno menos que en el mismo período de 2025 y diez por encima de los dos ejercicios previos.

Expendientes

Así, se puede comprobar como, con el paso de los años, el peso de la vivienda ha ido creciendo dentro del sector de la construcción. Curiosamente, la comparativa interanual muestra dos resultados muy diferenciados: por una parte, si bien las actuaciones de rehabilitación son las más numerosas, las mismas han caído ligeramente en términos porcentuales con el paso de los años; y, por el otro, la obra nueva, tanto de residencias unifamiliares como de unidades vecinales, han experimentado un importante aumento.

En el caso de las reformas, se pasó de 34 en 2023 –el 80,9% del total de intervenciones residenciales– a 35 en 2024 (83,3%) y 46 en 2025 (86,7%), para después caer hasta 39 (75%) el presente año. Asimismo, en relación al total de licencias de obras tramitadas entre enero y septiembre, el porcentaje de las rehabilitaciones es, siguiendo el anterior orden anual, del 41,9, 23,4, 41,7 y 38,6%, respectivamente. En cuanto a los permisos de nueva construcción, 2023 fue el año en el que se registró un mayor número para el desarrollo de viviendas unifamiliares, con ocho, seguido de 2026, con uno menos; mientras que el ejercicio actual, es el más elevado en edificios con más de un domicilio, con seis, superando en dos trámites al año pasado.

Tipos de reformas

Volviendo a las reformas y recuperaciones, las más habituales en Ferrol, que además alcanzaron un nuevo máximo en 2026, son las rehabilitaciones integrales de inmuebles, con un total de 20 expedientes de obra mayor –2025 y 2024 tuvieron 17 cada uno y 2023, 15–. También fueron muy llamativas las actuaciones en el interior de las viviendas, aunque en este caso por la importante caída sufrida este año, cuando se bajó hasta once frente a las 17 de la anualidad previa –2024, con diez, fue la más baja, mientras que 2023, con 14, se sitúa en un punto intermedio–.

La última modalidad de rehabilitaciones, aquellas que implican un cambio de uso a vivienda, es quizás la más interesante, pero no por sus cifras en sí, que siguen la tendencia de los últimos años, sino porque los datos, en cierto modo, no reflejan los resultados esperados. Y es que, como explicó en abril la concejala de Urbanismo, Blanca García, el 1 de enero de 2025 entró en vigor la Lei de acompañamento dos orzamentos de dicho año, que en su Capítulo 10 incorporaba una serie de medidas fiscales y normativas para mejorar la situación de la vivienda en Galicia.

Entre estas iniciativas destaca una que amplía la posibilidad de transformar los bajos comerciales en viviendas que, en el caso de Ferrol, afecta a los barrios de Esteiro y Caranza, zonas prohibidas según la normativa municipal pero que, al ser la autonómica de “mayor rango”, ya están disponibles. Sin embargo, las cifras muestran una variación interanual mínima –ocho licencias en 2024, doce en 2025 y otras ocho en 2026– y, de hecho, el desglose por barrios de este año muestra que tan solo uno de los expedientes tramitados era para uno de estas zonas.

Distritos

En cuanto a la distribución por barrios, A Magdalena es, con gran diferencia, el área de la ciudad naval que acumula más actuaciones, tramitándose 28 licencias desde enero frente a las diez de Ferrol Vello, las ocho de Canido y las siete de Esteiro, los cuatro primeros de la lista.

Dentro del primer distrito, las más numerosas, con nueve licencias, son las no residenciales –principalmente instalación de ascensores y adaptación de locales–, seguidas de las rehabilitaciones integrales y las de cubiertas y fachadas, con cinco cada una, y las de viviendas y de bajos con cambio de usos, con cuatro. A este respecto, resulta llamativo que incluso con el cambio de normativa, A Magdalena sigue siendo la zona con mayores transformaciones de establecimientos en hogares.

En cuanto a Ferrol Vello, la gran mayoría de las actuaciones son de arreglos completos de inmuebles, algo que se ha visto potenciado gracias a los proyectos en marcha del Plan Rexurbe, aunque también se ha constatado la construcción de una nueva vivienda unifamiliar. Por el contrario, en Esteiro son más prevalentes las obras en interiores, cubiertas y fachadas –dos cada una–, al tiempo que en el barrio alto sobresalen también las rehabilitaciones integrales de viviendas.

Estado del mercado

Al margen de la situación de la construcción, lo cierto es que el sector inmobiliario sigue, a día de hoy, manteniendo la tendencia al alza registrada desde abril de 2023 pero que comenzó a acelerar de forma notable a partir de noviembre de 2024. Según los portales de referencia, Idealista y Fotocasa, el coste medio por metro cuadrado en Ferrol alcanzó, a finales de septiembre, los 1.396 euros, un 0,5% más que el mes anterior (1.388) y un 22,3% por encima del mismo período del año anterior (1.141).

A este respecto, cabe señalar que cada una de estas empresas cuentan con sus particularidades y su coste aproximado siempre depende del catálogo disponible. Así, mientras que Idealista suele ser más contenida en el precio por unidad de suelo –además de presentar una evolución mucho más estable–, Fotocasa es más variable, con cuantías más agresivas que se traducen en subidas elevadas seguidas de caídas igual de llamativas –de hecho, de los dos portales es el que presenta la fluctuación más grande, de 246 euros por metro cuadrado–. En cualquier caso, el histórico de ambas compañías coincide en situar en el ejercicio 2024 el inicio real de la escalada de precios en Ferrol.

Por barrios, los dos portales sitúan como el más caro de la ciudad a A Magdalena –que, como se recordará, desbancó a Esteiro en 2023 después de ser superado durante la pandemia–, alcanzando los 1.768 euros por unidad de suelo en el caso de Idealista y los 2.033 en el de Fotocasa. De hecho, este último destaca en su informe que este distrito incrementó su precio de media un 68% en tan solo un año. En cuanto a la segunda posición del ránking, los portales muestran una gran diferencia, siendo para el primero el área de Ultramar la más demandada –1.492 euros por metro cuadrado–, mientras que para el segundo es Esteiro (1.937 euros).

Curiosamente y por primera vez en todo el ejercicio, también se ha dado una disparidad en el sentido opuesto, es decir, en el distrito más económico del término municipal. De esta forma, mientras Idealista mantiene a Caranza, por 1.197 euros, Fotocasa sitúa en esta posición al eje que forman A Malata, Catabois y Ciudad Jardín, alcanzando los 1.100 euros.

Por último, el tercer portal de referencia para conocer el estado del mercado, Trovimap, pese a que desde hace meses no muestra el precio por zonas, aporta las variaciones del mismo en función de las características del inmueble. Así, según su informe periódico, las viviendas de menos de 60 metros cuadrados son proporcionalmente, las más caras a nivel de unidad de suelo, alcanzando los 1.163 euros frente a los 800 de entre 60 y 120 y los 583 euros a partir de esta superficie. Asimismo, el recurso señala, en base a su catálogo, que los domicilios de menor tamaño están logrando venderse por debajo del umbral de los 100.000 euros, aunque a partir de ahí el coste se dispara.